境外加工制造型园区启动区面积配置建议

时间：2018-07-23 09:19:45   来源：  作者：  阅读： 次

“统一规划、科学设计、分布实施、超前建设”等是国内开发区几十年发展的重要经验之一。这些经验对我国境外园区项目的规划、设计、建设等起到了重要的指导作用。

目前，我国境外园区项目开发一般均采取循序渐进、分期开发的策略。中恒远策付晓欢认为，境外园区项目启动区面积配置应该合理控制规模，不宜在前期进行过度放大。启动区进行小规模开发具有如下重要意义：

1.有利于逐步强化对驻在国法律法规、政府监管、合作伙伴及模式、核心成本单元等的掌握，深谙土地权属确认及移交、规划、设计、监理、建设施工、招商、运营等各关键阶段的潜在风险点，尤其是与特定驻在国政府相关部门磨合、沟通的成本与风险的把控等方面，为后续开发提供实践指导。

2.有利于试探、了解并掌握初期入区企业及未来潜在招商客群的核心关注点、需求点，为园区提供针对性服务、提升运营管理水平及与入区企业有效良性互动提供合理指导。

3.通过初期招商的火力侦察，可以更好的了解园区层面潜在的市场需求规模、合理的价格范围、竞争策略等关键变量，为未来园区分布实施规模的合理确定提供来自招商层面的参考。

4.可以有效控制开发商前期投资成本，降低资金需求规模，避免项目出现风险后过高的沉没成本对母公司连带风险的过度放大。

5.有利于开发商园区样板项目、明星项目、旗舰项目的打造。园区项目覆焘千容,包罗万象，其复杂程度一般会超过各类开发商的预期，尤其是跨界进入园区项目的开发商。如果面积配置合理，则慢工出细活，样板园区成功打造的概率相对较高，但面积规模一旦过大，牵扯面失控将影响园区预期效果的实现，影响驻在国政府、潜在目标国政府等的认知与评价，尤其是对于有志于跨区、跨国进行园区项目扩张的开发商而言，这一点更值得考虑。

6.合理的初期规模有利于与初期招商成效的有效匹配，合理引导、影响驻在国各级政府部门的预期水平。大家试想一下，一个配置面积过大的启动区在面对初期难以规模化的招商成果时，将出现近似空瓶的效应，这与驻在国政府希望短期将水填满整个瓶子的预期将形成巨大的反差，是否会会影响开发商在驻在国多年积累的良好资源、园区项目的后期开发、开发商在驻在国的其他业务开发等均值得认真思考。

7. 其他。境外园区项目启动区面积的合理配置的意义显然不止于此，限于篇幅不在赘言。

在我们对国内开发区、境外加工制造型园区的启动区面积配置多年研究的基础上，中恒远策付晓欢发现：我国境外加工制造型园区启动区开发面积占总规划面积比重落在20%-30%区间的园区数量排在第一位，落在10%-20%、30%-40%两个区间的园区数量相当，排在第二位，落在10%以下和40%以上区间的园区数量相对较少，总体上近似形成一个面积配置的正态分布特征。

在启动区面积与比例的把控方面，我们形成自己独特的经验与观点，结合具体园区我们能提供更有参考价值的结论。当然，具体园区项目启动区面积配置要具体分析，园区启动区面积也要因地制宜、符合项目特殊需求。中恒远策付晓欢建议，启动区开发面积也要参考驻在国园区规模、中国对驻在国的投资规模、驻在国FDI总规模、具体园区预招商效果、驻在国园区竞争的激烈程度、开发商综合实力与战略考量等多方面因素进行具体的分析。以上是一点不成熟的观点，不足之处甚多，还请园区方家多多指点。

本文撰稿人：付晓欢，本文属北京中恒远策信息咨询有限公司原创稿件，转载请注明来源www.topbrain.cn。文中观点仅供参考，欢迎业内人士斧正与交流，E-mail:topbrain@188.com。

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