境外经贸合作区重资产运营模式的主要劣势探讨

时间：2018-01-18 05:24:36   来源：  作者：  阅读： 次

对于轻、重资产运营模式的孰优孰劣，观点多有纷争，中恒远策范福锋的系列短文将从轻重资产的优势、劣势及主客观条件等角度进行阐述，供大家参考，也欢迎业内专家的斧正。

境外经贸合作区或园区重资产运营模式的主要劣势有：

1. 重资产运营模式容易导致投资回报周期过度拉长

在多数境外经贸合作区项目短、中期投资回报率有限的前提下，巨量的资金投入容易导致投资回收周期的过度拉长。加上前期投入形成大量的资金沉淀，会使得机会成本也相应增加。

2. 容易形成大量固定成本，导致折旧摊销费用较大

除大量固定资产的折旧摊销费用较大外，境外经贸合作区或园区项目一旦出现土地（侧重指熟地）、厂房、仓库等经营性资产使用不足的情况则容易导致持续性大量损失的出现。

3. 重资产运营模式在短、中期的财务压力较大，容易受到股东的质疑。

境外经贸合作区或园区项目的顺利启动需要大量的投入与准备，而相应的招商进程与效果则有其自然的规律可循——即使打入预招商的先期准备，也需要若干年的招商资源积累与沉淀后才能形成持续可控的企业入区态势，包括入区企业购地自建或租赁厂房或相关物业等。在这个积累的阶段，境外经贸合作区是难以产生稳定的投资回报的，这种情况显然很容易遭致股东等相关利益方的发难与质疑。

4. 运营各类经营性资产的后续更新、维护投入较多，利润率较低甚至可能出现亏损。

对境外经贸合作区而言，地下管网、公共区域道路、环保配套设施等在一定期限后的后续更新、维护投入较大，会不断发生更新、维护的相关费用。而考虑到这些资产具有一定的准公共品的特性，加上对入区企业生产经营负担增加等方面的考虑，园区投资开发商很难将这部分运营投入全部转嫁到入区企业身上，导致相应的投资回报率较低甚至会出现亏损。

5. 重资产运营模式的有利回报需要关联或衍生机会的助推，而风险端已经超越了经贸合作区项目公司的掌控，需要母公司或集团的战略性管控与平衡。

众所周知，境外经贸合作区重资产运营模式的投资回报率并不乐观，而无论是境外经贸合作区或园区项目方希望的传统的住宅或商业地产等配套开发时机的成熟，还是在驻在国关联领域战略性机会的获取，都超越了一个园区项目公司的掌控范围。中恒远策的范福锋认为，如果没有集团公司的战略性管控与平衡，则园区项目公司的困境会延宕更长，其实质性起飞更难以获得有效的助力。

6. 重资产模式有效积累的可再投资的资金规模有限且所需周期较长，牵制投资开发商跨区或跨国复制的规模与节奏。

除特定类型的境外经贸合作区可以通过自身的工业或资源开发项目较快的获得有效积累外，多数境外经贸合作区或园区项目的实质性积累需要依托土地或厂房等经营资产的快速去化甚至是配套商业或住宅项目的成功开发。这将限制园区项目公司的有效积累规模与周期，从而直接影响到其跨区或跨国复制的规模与节奏。

中恒远策的范福锋认为，如果不能顺利的通过跨区或跨国复制来做大规模，则单体项目投资回报就更加有限，进一步对潜在战略性投资者或合作者的吸引力也会相应的下降，最终影响其资本运营手段的选择与组合。

7. 单纯的重资产运营模式无法给资本市场充裕的想象空间。

中恒远策的范福锋认为，多数境外经贸合作区所在的驻在国是发展中国家，就驻在国的园区项目而言，一方面受驻在国政府是否允许外资控、参股的园区项目上市政策的影响，另一方面，多数驻在国资本市场的体量有限导致其可融资规模不足，甚至有相当数量的发展中国家目前还没有成熟的资本市场。
在这种情况下，境外经贸合作区或园区项目可选择登陆的目标资本市场十分有限，在没有其他题材给予资本市场以充裕的想象空间的态势下，多数目标资本市场给产业地产类项目的市盈率又相对较低，显然会限制产业地产项目的可融资规模以及后续的再融资规模。
没有上市公司身份的依托，资产证券化等手段的可配置空间就更加有限。凡此种种，皆会限制综合实力相对较弱的开发商的进一步做大做强。

8. 其他。

重资产运营模式还有需要维系庞大的运营管理团队导致运营维护成本居高不下等劣势，但限于短文篇幅不再一一列举。后续短文将从轻重资产模式所需主客观条件等陆续展开，烦请关注与指正。

（撰稿人：范福锋，本文属北京中恒远策信息咨询有限公司原创稿件，转载请注明来源www.topbrain.cn 。文中观点仅供参考，欢迎业内人士斧正与交流，电话：010-65667912；E-mail:topbrain@188.com）