商业地产

时间：2012-08-23 12:24:12   来源：  作者：  阅读： 次

商业地产项目的成功运营需要一个庞大的系统支撑， 这其中需要完善的调研配套，包括区域情况调研、目标客群调研、品牌供应商调研等，在调研的基础上需要综合考虑如下要素：

1. 项目的选址：通过对区位、用地经济情况、用地物理情况的系统研究，权衡顾客选址、项目选址、竞争选址等因素，以达到“引凤筑巢”的目的；

2. 商圈研究：通过对商圈要素、商圈的划分、商圈的零售饱和指数等的研判来分析项目潜在的投资收益，据此制定对应的商铺售价、租金等策略；

3. 项目定位：包括竞争对手分析、项目分析、项目定位、目标客户（购买者与承租者）、项目面积、功能组合、黄金比例、业态组合与店铺规划、卖场区域分割、租户选配等，其中业态规划与店铺规划是根本；

4. 物业要求：包括产权、楼层、面积、配套设施等，同时结合具体业态对层高、柱距、广告位、楼板承重、停车场等进行严格的设计；

5 品牌视觉形象设计：包括基本元素、应用体系设计（含招商手册、招商广告、销售手册、名片、信笺、礼品等）等；

6. 招商与销售策略的构建：在一个良好的招商策略基础上组建执行力强悍的招商团队，确定有效的招商方式与渠道，以促进招商工作的顺利开展；

7. 品牌形象与促销策略：包括品牌形象完善、促销策略、开业策略、公关策略、气氛策略、服务策略、管理策略、媒介策略等；

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上述因素是中外商业地产项目成功运作均需考虑的必要条件。结合中国企业走向海外商业地产的区域偏好特征，尤其是在一些发展中国家的重点城市展开商业地产项目，一定要注意东道国的经济发展水平、具体城市的零售总量与消费特征、对特定商业地产项目的消化吸纳能力等等，要对成功运作一个商业地产项目的困难有充分的准备（包括资源与心态两个方面），对各类风险要有较为理性的认识与客观的评估，并制定了可操作的应对策略。

需要注意的是，在招商层面上，要充分包容中外各类与本项目定位匹配的品牌供应商，尽量避免将招商的眼光仅仅局限于中国国内的客群上。而实际上，很多项目在这一点上有相当沉重的教训。或许很多运营者早已认识到了这一点，但在面向国际品牌展开招商工作时却无力提供系统的支持与有效的执行。

因此，走向海外商业地产市场的中国投资者需要准备的工作实际上非常多，没有合理的统筹，就难免会顾此失彼。胜者先胜而后求战，败者先战而后求胜。如此巨大的投资，需要每个决策者谋定而后动！