我国境外工业园区盈利能力的几个关键问题浅谈

时间：2021-04-20 09:35:40   来源：原创  作者：中恒远策  阅读： 次

在《2020年中国境外重点园区项目经营与招商实证研究专题报告》完成之际，我们诚挚的感谢本项目组四名成员所作出的贡献与长期以来的辛勤付出：曾维维、王颖哲、金香淑和付晓欢。后续我们会节选本专题报告的部分内容以短评形式呈现出来，以供方家指正。文中观点皆是本项目组的研究成果，故均以“中恒远策项目组”的名义呈现。

本次专题研究的范围主要包括境外国家级经贸合作区、知名园区、活跃度较高园区等等，数量逾40家。本次研究的时间跨度不仅局限于2020年，实际上更将部分重点园区的演进轨迹进行了系统的梳理。故本次研究的部分结论并不拘泥于2020年当年。本次实证研究的完成，让中恒远策更加敬畏海外园区演进的客观规律、中国企业走出去的市场规律、驻在国国家竞争优势的赋能价值……一言以蔽之，敬畏市场！

整体而言，2020年受疫情等方面的冲击，境外部分园区项目的年度招商业绩受到较大的影响，进一步促使我国境外园区行业的结构性分化态势更加明显，整体及重点大洲行业一线阵营的格局逐步走向清晰，强者恒强，尤其是布局于东盟重点国家的部分项目，其中的优秀园区不仅在继续扩大单体项目的经营规模，更加快了跨区或跨国复制的步伐与实质性运营的推进节奏。因此，从实证研究的角度来看可展开的话题十分庞杂，但从重资产投资的角度解析，中恒远策项目组认为，盈利能力是每个境外园区项目都无法回避的、首推的核心，在境外园区项目展开之前与盈利相关的各项假定条件、展开之后的实际收支结构、产品组合、经营模式等都需要严谨的论证、剖析乃至与时俱进的动态调整。故我们先从实证的角度浅谈一下这个问题，并以境外工业园区为例进行初步的说明。由于涉及的层面与因素较多，我们暂时提出代表性的几点供大家探讨：

1.园区主打产品的年度去化能力与合理的去化区间。

对于具体的工业园区项目而言，园区主打产品的年度去化能力与合理的去化区间影响着整个项目的投资回收周期与盈利水平高低。中恒远策项目组认为，本次实证研究的结果呈现出了一些的具有较高参考价值的年度去化的区间值，以熟地租售为例，在达到一定的年度去化区间值时，比如年度去化10万平方米、20万平方米、30万平方米、40万平方米（均为非净地）的指标时，园区的财务报表会获得什么样的保障能力，而实现什么样的年度去化水平会有利于园区项目在年度报表、园区各项资产在一定周期后的资产增值收益、可持续运营收益等之间实现更好的把控与平衡。

2.年度招商新增企业数量与已入区企业年度开工数量之间的有效平衡。

对于境外工业园区项目而言，重视年度招商新增企业数量无可厚非，这不仅贡献了本年度的经营收益，更为园区的长久发展注入了新的能量。通过本次的实证研究，中恒远策项目组认为，如果不考虑企业规模、主导产业等质量层面的因素，单纯的就新增入区企业的数量来解读，我们发现经营状况较好的园区项目在年度新增企业数量上同样落在了一个比较集中的区间，但更值得注意的是此类园区在已入区企业的年度开工数量上的不俗表现。中恒远策项目组建议相关园区的运营团队要重视已入区企业的开工数量，尤其要关注已入区但迟迟不动工的项目的各种实际困难，尽量协助这些项目解决相关问题，推动落地园区项目整体质量的提升。

3.重视经营性资产与潜在企业客群等匹配的有效性，并合理控制在过度超前的高端业态或产品类别方面的投入。

中恒远策项目组认为，境外工业园区在园区经营性产品推出之前一定要审慎考量其与潜在企业客群接受能力及规模、区域环境及驻在国国情等方面匹配的有效性，进而能更好的让产品适应市场，获得市场的认可，才能最终获得可观的投资回报，尽量规避先入为主、未经试点的经营性产品的大规模推出，进而有效规避此类产品所造成的巨大财务负担。

值得注意的是，中恒远策项目组认为，合理控制在过度超前的高端业态或产品类别方面（相关园区所在区域或驻在国国情等而言）的投入不仅可以有效把控沉没成本的规模与避免不必要的浪费，将好钢用在刀刃上，更可以锻造园区运营团队求真务实的意识，将主要精力放在园区的落地业务上。

4.园区常规经营收入、基础配套收入与战略性金牛业务前瞻性打造之间的平衡。

境外工业园区的常规性经营收入、基础配套收入一般均比较清晰，包括业务类别与业务收入的规模水平等，如土地租售收入、厂房租售收入、水电等价格的加成收入等等。中恒远策项目组认为，通过实证研究我们发现，境外工业园区不仅应重视上述常规经营收入、基础配套收入，更要在尊重园区项目的区位环境、驻在国国情等的前提下重视打造战略性金牛业务的前瞻性，以此从更高层面打破园区常态收益的桎梏，可以更好的助力园区盈利能力的提升。

5.一定要合理控制启动区规模与资金杠杆的使用，控制园区开发的财务成本与相关风险，尽量避免前期建设规模的不合理所造成的过高的财务负担。

本次实证研究发现，有效把控了启动区规模并循序渐进的园区项目表现出较强的抗风险能力。中恒远策项目组认为，境外工业园区项目在投资开发时要合理控制启动区规模与资金杠杆的使用，要尽量避免前期建设规模的不合理所造成的过高的财务负担，合理把控住园区的初始投入资金规模、财务成本与相关风险，也就在园区自身生命力的把控方面掌握了更多的主动权。

6.重视园区扩展用地可控条款的设定与可控能力打造。

部分经营状况好转或一直表现较好的园区在积极筹划园区的扩展，此类项目扩张时容易遭遇周边土地获取成本高涨、限制条款增多、驻在国政府强势博弈、无法获得土地等多个层面的问题。中恒远策项目组认为，对于驻在国投资环境优良、区位优势明显、基础设施配套环境较好、园区质地优良、盈利模式可落地性强的园区项目，不仅要在投资之初就关注园区扩展用地的可控条款设定，更要重视园区扩展用地可控能力的实际架构与打造，结合驻在国及区域的特殊性制定有效的扩展用地获取模式，用合理的代价掌握更多的扩展用地。

中恒远策项目组认为，考虑到境外园区项目与驻在国政府在博弈过程中的不对等地位，相关质地优良的境外园区更应关注并强化对扩展用地合法合规的可控能力的打造。

7.境外园区要慎重期待“产城融合”，对“有房则灵”要保持一定的警惕，建议适度侧重可控周期内的落地性经营策略及其动态的优化调整。

本次实证研究发现，我国境外部分工业园区已经在产城融合方面开展了一定的有益探索，但进展效果有待进一步观察，目前尚没有发现具备类似国内产城融合能力的有力案例。中恒远策项目组认为，我国境外工业园区已经经过的十多年的发展，其在产城融合方面表现出的特征值得相关投资者或运营团队高度重视，具体园区项目产城融合的能力与可实现规模需要结合园区项目的区位环境、驻在国城镇化进程等因素进行个性化研究，应审慎看待园区项目上马的初衷就是产城融合，对“有房则灵”要保持一定的警惕，理性的投资者更应侧重考虑适合园区自身情况的、在园区可控周期内具有落地性的经营策略的制定，以及在发展过程中不断优化调整这些策略的能力。

限于篇幅，我们暂时列出了以上七点，不当之处还请方家斧正。有兴趣的朋友可以关注《2020年中国境外重点园区项目经营与招商实证研究专题报告》的后续连载。

本文撰稿人: 中恒远策项目组，本文属北京中恒远策信息咨询有限公司原创稿件，转载请注明来源www.topbrain.cn。文中观点仅供参考，欢迎业内人士斧正与交流。E-mail:topbrain@188.com。

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