基础设施公募REITs试点对我国境外园区项目的启示

时间：2020-05-12 09:51:33   来源：  作者：  阅读： 次

4月30日，证监会和发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。同时，根据《通知》的试点安排，证监会起草了《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）（征求意见稿）》。显然，REITs对于盘活存量资产、吸收投资到重点建设的领域等具有突出的推动作用。中恒远策范福锋认为，对于已经发展了十多年的我国境外园区项目而言，尤其是对于那些发展状况较好、积累了相当规模的优质基础设施资产的部分园区项目而言，我国基础设施公募REITs试点工作蕴含的启示更值得特别关注。在此，我们仅从如下六个方面对我国相关优质境外园区项目在基础设施REITs设计或操作上提出粗浅的建议，以期抛砖引玉：

1.积极梳理符合基础设施REITs要求的境外园区优质资产包。

中恒远策范福锋认为，对于我国相关境外园区项目而言，基础设施的优质资产包不应该局限在特定的园区产品形态上，如标准厂房、仓库、供水、供电、地下管网等，而是应重点关注该资产的权属清晰、成熟的经营模式、市场化运营能力、投资回报的稳定性、经营风险的可控性等特征及关键指标。

2. 境外园区基础设施REITs的设计要积极锁定特定的机构投资者。

我国境外园区项目本身具有相应的特殊性，因此，在设计基础设施REITs时要有的放矢，中恒远策范福锋建议特定的境外优质园区项目要面向国际或驻在国特定类型机构投资者的要求、投资偏好等因素来针对性的构架基础设施REITs。

3.设计出一套符合园区项目驻在国国情且可被市场接受的基础设施REITs交易结构。

由于我国境外园区项目的大多数布局于发展中国家，其中的大多数国家的资本市场尚待进一步发展。因此，中恒远策范福锋认为，境外优质园区项目必须设计出一套符合园区驻在国国情且可以被市场接受的交易结构，这里的市场更需要重点考虑国际市场与驻在国市场,必须结合国际或驻在国市场的各类基金、ABS等的要求来设计针对性的交易结构。

4.审慎研究被市场普遍接受的基础设施资产估值方式、评估机制、信披机制等，积极调整并有效弥补园区相关资产在特定准则或规则等要求下的不足。

鉴于我国大多数境外园区项目尚未在成熟的资本市场上市，即使特定园区项目具备在特定驻在国资本市场上市的资格，但与成熟的资本市场的要求相比，或仍有较大的差距。中恒远策范福锋认为，对于有意发行基础设施REITs的特定优质园区项目而言，要积极研究相关的规则与要求，找准不足，弥补差距，才能为早日实现基础设施REITs发行目标创造条件。

5.设计合理的投资者退出机制。

考虑到我国大多数境外园区仅是单体项目的实际情况，除个别优质项目外，大多数境外园区项目在规模、跨区甚至跨国布局等方面并不具有明显的优势与潜力，其基础设施REITs在面向机构投资者尤其是国际机构投资者时并不具有明显的吸引力。因此，中恒远策范福锋认为，设计合理的退出机制就显得至关重要，也可能成为我国境外园区项目基础设施REITs设计的难点所在

6.积极借鉴REITs领域成功者的经验，如仓储物流领域的明星标杆普洛斯等。

我国境外园区项目具有自身的特殊性，也兼具园区类型上的复杂性，加之面对驻在国的差异性与国际经济形势的多变特征，其操作基础设施REITs的困难程度可能远超想象，因此，以上六点仅是一些不成熟的看法，希望有更多的方家尤其是境外园区开发商中的专业人士能就我国境外园区项目的REITs提出建设性的意见。

本文撰稿人: 范福锋，本文属北京中恒远策信息咨询有限公司原创稿件，转载请注明来源www.topbrain.cn。文中观点仅供参考，欢迎业内人士斧正与交流，E-mail:topbrain@188.com。

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