中国海外园区实操落地的52条禁忌——系列之一：顶层谋划层面的20条禁忌（下）

时间：2017-06-02 09:04:21   来源：  作者：  阅读： 次

在顶层谋划层面，中恒远策建议海外园区项目注意如下20条禁忌（续上）：

10. 重园区组成模块的策划，轻项目整体的战略定位判断

园区项目展开之际，纷纷扰扰于各种模块的设计，但我们建议，还是先从项目整体的战略定位入手，尤其是战略定位必须结合特定驻在国的国家竞争优劣势的深度研判。

11. 重硬资产构建，轻顶层设计
在硬资产如仓储、厂房、办公等构建方面可谓绞尽脑汁，却忽略与软环境最相关的顶层设计，包括园区法律地位、政企关系、治理结构、投资架构等。软硬环境如平行的双轨，决定列车能走多远。

12. 重项目占地规模的追求，轻项目可落地体量的权衡

部分海外园区项目的规划面积过大且开发节奏安排不合理，尤其是起步区或先导区的筹划过于草率，导致投融资、运营管理、招商等工作难以有效衔接。

13. 重投资规模，轻平均成本的衡量

部分园区项目的规划面积较小却出现投资规模过大的情况，导致园区一些模块的平均成本居高不下，如熟地租售定价过高甚至离谱、展位租赁价格过高对招商产生挤出效应等，需要特别注意。

14. 重单独模块的投资测算，轻项目整体商业模式的架构

园区项目整体商业模式设计的重要性是优于具体模块的，但从部分海外项目的运作情况来看却反之。

15. 重短中期项目财务测算，轻长周期运筹

多数园区项目的财务测算周期集中在5-10年左右，而对于长达30年左右的园区生命周期而言，需要补足的功课显然很多。人无远虑，必有近忧。

16. 重大账收益的假定，轻“有房即灵”的适用性

多数园区项目会重点考虑配套地产板块的收益，但对于人口增速下滑甚至负增长、房价较低且上涨长期停滞、二手房存量巨大且交易高于新房、有福利性分房等重大影响的国家，配套的地产板块（无论是住宅还是商业）是否还能有效补偿前期的大规模投资就存在较大不确定性。 

17. 重收益测算，轻风险评估

部分海外园区项目忽视风险评估的相关工作，风险评估甚至成为各类相关报告的应景搭配。在海外园区项目风险层出不穷且可控难度较国内更大的现实面前，一些关键的风险点甚至具有黑天鹅的效应，一旦出现会有颠覆性的危害，建议加强风险评估与后期的危机管理工作。

18. 重驻在国及周边的资源协同，轻同类园区项目的竞争替代

园区项目的设计自然要考虑驻在国及周边的资源协同，同样需要重视的是处于同一国家、同一地区的同类园区项目的竞争影响。

19. 重国内合作伙伴，轻国际的潜在联盟

本层面谈的不是咨询方的选择问题。园区投资开发商在选择合作伙伴时，多数眼光向内，在国内选择合适的对象。实际上，国际上自贸区、特区、专业园区领域的佼佼者同样璀璨星空。尤其是对一些行业的新进入者，如果能与国际知名的园区领导企业合资合作开发特定项目，不仅有利于经验的吸收消化、方案的优化、品牌的提升，更可以借力其资源、人脉等来润滑特定项目在驻在国的沟通障碍，推动项目的成功运作。 

20. 与外脑衔接略显不足，且需重视团队自身能力的培养

一种情况可能是对自己的诉求缺乏全面认识导致在外脑遴选上的有一定的盲目性，另一种则是与咨询公司等外脑的调研、研究进展与成果衔接上存在一定的不匹配。

开发商团队如能结合所推动项目的实践进行总结加上不断的学习，兼之消化吸收、扬弃外脑的研究成果，团队能力的提升也可以一日千里。可怕的是，三者皆无，最后剩下一地鸡毛。

（撰稿人：范福锋，本文属北京中恒远策信息咨询有限公司原创稿件，转载请注明来源www.topbrain.cn 。文中观点仅供参考，欢迎业内人士斧正与交流。）