德国大城市写字楼市场分化发展

时间：2014-01-09 10:21:46   来源：  作者：  阅读： 次

2012年德国写字楼市场平均空置率为8.1%，实现10年以来最低水平。进入2013年以来，德国写字楼租赁市场发展放缓，2013年1季度德国六大主要城市柏林、杜塞尔多夫、法兰克福、汉堡、慕尼黑、斯图加特的写字楼吸纳量为53.2万平方米，较2012年1季度下降11.27%。

其中汉堡和慕尼黑写字楼租赁市场需求保持强劲增长态势，2013年1季度写字楼吸纳量分别为11万和15.51万平方米，较2012年1季度分别增长29.4%和18.9%；而柏林、法兰克福以及斯图加特写字楼吸纳量明显下降，2013年1季度吸纳量分别较2012年1季度下降21.4%，47.4%和52.5%。

中恒远策地产板块研究员丁艳霞认为，德国写字楼市场基本进入稳定发展阶段，写字楼投资收益相对稳定，但是各主要城市写字楼市场分化特征明显，房地产开发企业进入德国写字楼市场需具体分析各城市特征。未来德国写字楼项目开发的重点城市将主要集中市场需求增长强劲的汉堡、慕尼黑。根据当前德国写字楼在建以及规划信息，2013-2014年德国将有200万平方米的新建办公楼投入市场，大部分项目集中在汉堡（46.8万平方米）、慕尼黑（45.93万平方米）以及法兰克福（41.87万平方米）。

（撰稿人：丁艳霞，本文属北京中恒远策信息咨询有限公司原创稿件，转载请注明来源www.topbrain.cn 。文中观点仅供参考，欢迎业内人士斧正与交流，电话：010-65667912；E-mail:topbrain@188.com）

以上内容摘自于：

德国写字楼项目市场投资前景预测报告
第一部分  德国写字楼市场的投资环境研究
第一章  德国宏观经济发展相关指标预测
第一节  德国政局稳定性及治安环境点评
一、德国政局沿革及其未来的政局稳定性点评
二、德国政府效率点评
三、德国社会治安条件点评
四、德国对中国企业的整体态度点评
第二节  德国重点宏观经济指标研究
一、德国GDP历史指标及现状综述
二、德国经济结构历史指标及现状综述
三、德国人均GDP历史指标及现状综述
四、德国汇率波动历史指标及现状综述
第三节  德国基础设施建设配套的状况
一、德国公路建设状况及相关指标
二、德国铁路建设状况及相关指标
三、德国港口建设状况及相关指标
四、德国机场及航空建设状况及相关指标
五、德国水、电、油、气的配套建设状况及相关指标
六、德国通信与互联网建设的状况及相关指标
七、其他
第四节  影响德国经济发展的主要因素
第五节  2016-2020年德国宏观经济发展相关指标预测
一、2016-2020年德国GDP预测方案
二、2016-2020年德国经济结构展望
三、2016-2020年德国人均GDP展望
四、2016-2020年德国汇率波动态势展望
五、2016-2020年德国基础设施建设态势展望
第二章  德国写字楼市场相关法律法规研究
第一节  德国土地所有权与交易相关法律法规
一、德国土地所有权相关法律法规
二、德国土地交易相关法律法规
三、其他
第二节  德国写字楼税收的相关法律法规
一、德国财政税收政策的重点内容
二、德国与写字楼市场相关的重点税种及税率汇总
第三节 德国写字楼金融外汇监管的相关法律法规
一、德国金融政策的重点内容
二、德国外汇监管政策的重点内容
三、德国投资利润汇出的管道对比研究
第四节  德国写字楼投资的相关法律法规
一、德国对外商直接投资的相关法律法规及重点内容
二、德国对外商获得土地的相关法律法规
三、德国对外商投资的鼓励或优惠政策的重点内容
第五节  德国写字楼项目工程承包的相关法律法规
第六节  其他
第三章  德国劳动力市场相关指标预测
第一节  德国劳动力市场相关历史指标
一、德国人口总量历史指标及现状综述
二、德国人口结构历史指标及现状综述
三、德国医疗卫生条件及疫情防控的相关内容
四、2016-2020年德国人口总量及结构的预测方案
第二节  德国的风俗禁忌与宗教信仰研究
一、德国的风俗禁忌
二、德国的宗教信仰
第三节  德国劳动力市场员工技能情况点评
一、德国劳动力市场普遍的受教育程度研究
二、德国劳动力市场技工能力情况点评
第四节  德国劳动力市场工会力量强弱程度判断
一、德国工会的发展状况综述
二、德国工会组织的罢工状况研究
三、德国劳动力市场工会力量的强弱程度判断
第五节  德国劳动法相关重点内容点评
一、德国劳动法重点内容研究
二、德国劳动力市场员工招聘的相关法律法规
三、德国对员工最低工资水平的规定及具体内容
四、德国对外籍员工入境的签证时间及获得的难易度判断
五、德国对外籍员工数量比例等相关规定
第四章  德国写字楼市场投资环境的优劣势点评
第一节  德国写字楼市场的投资环境的优劣势点评
一、德国投资环境的优势点评
二、德国投资环境的劣势点评
第二节  德国写字楼市场的投资环境的总评及启示
一、德国投资环境的总评
二、德国投资环境的对中国企业的启示
第二部分  德国写字楼市场供需预测方案
第五章  德国城镇化建设发展态势展望
第一节  德国城镇化建设现状及特征
一、德国城镇化建设的主要指标
二、德国城镇化建设的主要特征
第二节  德国城镇化建设的重点区域特征
一、德国重点核心城市及发展特征
二、德国新兴城市及发展特征
三、德国重点中小城镇及发展特征
第三节  2016-2020年德国城镇化建设态势展望
一、2016-2020年德国城镇化建设指标预测方案
二、2016-2020年德国城镇化建设特征展望
三、2016-2020年德国城镇化建设的重点区域带展望
第六章  德国写字楼项目投资前景预测
第一节  德国写字楼市场供需状况综述
一、德国写字楼市场供给总量指标
二、德国写字楼市场供给结构特征
1. 普通写字楼供给状况
2. 中高档写字楼供给状况
三、德国写字楼市场需求指标及需求特征
1. 写字楼项目的主要客群界定
2. 写字楼配套的主要物业特征
3. 写字楼市场的租售特征
4. 写字楼用户的支付特征
四、德国重点城市写字楼市场需求特征
1. 重量级城市写字楼需求特征
2. 新兴城市写字楼需求特征
五、德国写字楼价格水平及波动特征
1. 德国写字楼的平均销售价格
2. 影响德国写字楼价格波动的主要因素
第二节  影响德国写字楼市场发展的主要因素
第三节  影响德国写字楼市场供需预测的思路与方法
第四节  2016-2020年德国写字楼市场供需态势展望
一、2016-2020年德国写字楼市场供给指标预测方案
二、2016-2020年德国写字楼市场需求指标预测方案
三、2016-2020年德国写字楼市场供需平衡展望
四、2016-2020年德国写字楼价格波动区间展望
第七章  德国写字楼市场竞争格局展望
第一节  2016-2020年德国写字楼市场周期展望
一、德国本土写字楼市场的生命周期判断
二、德国写字楼市场未来增长性判断
第二节  德国写字楼市场竞争主体综述
一、德国本土写字楼企业及其相关指标
二、中国在德国的写字楼企业及其相关指标
三、其他国家在德国的写字楼企业及其相关指标
第三节  德国写字楼市场各类竞争主体的SWOT点评
一、德国本土写字楼企业的SWOT点评
二、中国在德国的写字楼企业的SWOT点评
三、其他国家在德国的写字楼企业的SWOT点评
第四节  影响德国写字楼市场竞争格局变动的主要因素
第五节  2016-2020年德国写字楼市场竞争格局展望
一、2016-2020年德国写字楼市场竞争格局展望
二、2016-2020年中国企业在德国写字楼市场的竞争力展望
第三部分  中国企业投资德国写字楼市场的经营建议
第八章  德国写字楼市场机会与风险展望
第一节  2016-2020年德国写字楼市场机会展望
一、2016-2020年德国写字楼市场需求增长的机会展望
二、2016-2020年德国重量级区域市场的机会展望
三、2016-2020年德国重点写字楼类型的机会展望
四、其他
第二节  2016-2020年德国写字楼市场系统性风险展望
一、德国土地政策波动的风险
二、德国写字楼市场价格波动的风险
三、强势竞争对手带来的竞争风险
四、汇率波动风险
五、消费者购买力不足的风险
六、关联行业不配套的风险
七、利润汇出等相关金融风险
八、其他
第三节  2016-2020年德国写字楼市场非系统性风险展望
一、项目所在地位置不佳的风险
二、拿地成本过高的风险
三、地产项目定位不当的风险
四、户型设计方面的风险
五、项目定价不当的风险
六、目标客群判断失真的风险
七、与当地政府、劳工关系处理不当的风险
八、其他
第九章  德国写字楼市场的经营与投资建议
第一节  2016-2020年是否适合开拓德国写字楼市场的判断
一、从市场准入门槛的角度进行判断
二、从当地写字楼市场需求的角度进行判断
三、从市场竞争程度的角度进行判断
四、从拿地成本的角度进行判断
五、从地理区位的角度进行判断
六、是否适合开拓德国写字楼市场的结论
第二节  2016-2020年在德国写字楼市场进行直接投资的建议
一、投资区域选择的建议
二、投资方式选择的建议
三、项目类型与主打设计的建议
四、与德国地方政府公关争取优惠政策的建议
五、处理跨国人才储备及当地化经营的建议
六、正确处理当地劳资关系的建议
七、利润转移路径选择的建议
八、其他