移民政策变化或引发加拿大房地产市场泡沫破裂危机

时间：2014-03-25 09:30:44   来源：  作者：  阅读： 次

今年2月，加拿大政府宣布终止实行了近30年的联邦投资移民项目，在终止“老”政策的同时，加拿大政府推出了新的移民政策。相对于“老”政策，到目前为止，还在准备当中的新移民政策有了三方面变化。投资门槛抬高，风险增加。审批时间大大缩短。居留时间有新要求。

新政策的变化，显然是减少了新移民返回出生地居住工作的可能性，带入了加拿大政府对于新移民创造就业机会的期望。然而，这一变化也使得许多投资移民改变了投资目标，将眼光转向了澳洲市场。

由于，近30年的宽松移民政策，大量移民涌入，加上加拿大政府近年来的低息政策，家庭负债率增高，加拿大房地产迅猛发展，房价急速攀升。加拿大房地产协会公布的报告指出，根据季节性调整，主要城市2013年12月房价仍然上升，其中以温哥华平均价82万5635元为全国最昂贵，其次是多伦多的54万1637元，卡尔加里以44万9124元排第三。加拿大消费者支出一直在受房地产热潮刺激，两年以来，央行把基准利率保持在1%，鼓励加拿大人借贷，尤其鼓励抵押贷款。多伦多的房价去年就上升了8.3%。但是，从新移民政策准备以来，加拿大多数地区的房产市场影响重大，特别是中国买家的大幅减少，必将造成房价的下跌，尤其是高价豪宅市场的房价将跌幅明显。在面临失去部分移民买家的同时，央行行长马克•卡尼也就日益增长的家庭债务再三发出警告：“消费者借贷和支出能力可能正在接近极限。” 加拿大部分地区出现建房过度的迹象，超低利率正在影响房地产市场，房价很可能出现大跌。

中恒远策地产板块研究员顾天姣认为，“老”移民政策，加拿大央行量化宽松经济政策促使加拿大楼市泡沫强势上涨。尽管近年来，加拿大政府采取了保持低利率的同时，紧缩抵押贷款的“宏观审慎监管”,但是新的移民政策的紧缩，使得外来购房需求下降，加之本土负债累累的家庭净资产，加拿大房地产市场供求关系出现不平衡倾向。外来移民作为支持加拿大房产泡沫的一个因素可能就此消失，过热的加拿大市场泡沫可能面临破裂危机。

（撰稿人：顾天姣，本文属北京中恒远策信息咨询有限公司原创稿件，转载请注明来源www.topbrain.cn。文中观点仅供参考，欢迎业内人士斧正与交流，电话：010-65667912；E-mail:topbrain@188.com。）

以上内容摘自于：

加拿大房地产项目市场投资前景预测报告
第一部分  加拿大房地产市场的投资环境研究
第一章  加拿大宏观经济发展相关指标预测
第一节  加拿大政局稳定性及治安环境点评
一、加拿大政局沿革及其未来的政局稳定性点评
二、加拿大政府效率点评
三、加拿大社会治安条件点评
四、加拿大对中国企业的整体态度点评
第二节  加拿大重点宏观经济指标研究
一、加拿大GDP历史指标及现状综述
二、加拿大经济结构历史指标及现状综述
三、加拿大人均GDP历史指标及现状综述
四、加拿大汇率波动历史指标及现状综述
第三节  加拿大基础设施建设配套的状况
一、加拿大公路建设状况及相关指标
二、加拿大铁路建设状况及相关指标
三、加拿大港口建设状况及相关指标
四、加拿大机场及航空建设状况及相关指标
五、加拿大水、电、油、气的配套建设状况及相关指标
六、加拿大通信与互联网建设的状况及相关指标
七、其他
第四节  影响加拿大经济发展的主要因素
第五节  2016-2020年加拿大宏观经济发展相关指标预测
一、2016-2020年加拿大GDP预测方案
二、2016-2020年加拿大经济结构展望
三、2016-2020年加拿大人均GDP展望
四、2016-2020年加拿大汇率波动态势展望
五、2016-2020年加拿大基础设施建设态势展望
第二章  加拿大房地产市场相关法律法规研究
第一节  加拿大土地所有权与交易相关法律法规
一、加拿大土地所有权相关法律法规
二、加拿大土地交易相关法律法规
三、其他
第二节  加拿大房地产税收的相关法律法规
一、加拿大财政税收政策的重点内容
二、加拿大与房地产市场相关的重点税种及税率汇总
第三节 加拿大房地产金融外汇监管的相关法律法规
一、加拿大金融政策的重点内容
二、加拿大外汇监管政策的重点内容
三、加拿大投资利润汇出的管道对比研究
第四节  加拿大房地产投资的相关法律法规
一、加拿大对外商直接投资的相关法律法规及重点内容
二、加拿大对外商获得土地的相关法律法规
三、加拿大对外商投资的鼓励或优惠政策的重点内容
第五节  加拿大房地产项目工程承包的相关法律法规
第六节  其他
第三章  加拿大劳动力市场相关指标预测
第一节  加拿大劳动力市场相关历史指标
一、加拿大人口总量历史指标及现状综述
二、加拿大人口结构历史指标及现状综述
三、加拿大医疗卫生条件及疫情防控的相关内容
四、2016-2020年加拿大人口总量及结构的预测方案
第二节  加拿大的风俗禁忌与宗教信仰研究
一、加拿大的风俗禁忌
二、加拿大的宗教信仰
第三节  加拿大劳动力市场员工技能情况点评
一、加拿大劳动力市场普遍的受教育程度研究
二、加拿大劳动力市场技工能力情况点评
第四节  加拿大劳动力市场工会力量强弱程度判断
一、加拿大工会的发展状况综述
二、加拿大工会组织的罢工状况研究
三、加拿大劳动力市场工会力量的强弱程度判断
第五节  加拿大劳动法相关重点内容点评
一、加拿大劳动法重点内容研究
二、加拿大劳动力市场员工招聘的相关法律法规
三、加拿大对员工最低工资水平的规定及具体内容
四、加拿大对外籍员工入境的签证时间及获得的难易度判断
五、加拿大对外籍员工数量比例等相关规定
第四章  加拿大房地产市场投资环境的优劣势点评
第一节  加拿大房地产市场的投资环境的优劣势点评
一、加拿大投资环境的优势点评
二、加拿大投资环境的劣势点评
第二节  加拿大房地产市场的投资环境的总评及启示
一、加拿大投资环境的总评
二、加拿大投资环境的对中国企业的启示
第二部分  加拿大房地产市场供需预测方案
第五章  加拿大城镇化建设发展态势展望
第一节  加拿大城镇化建设现状及特征
一、加拿大城镇化建设的主要指标
二、加拿大城镇化建设的主要特征
第二节  加拿大城镇化建设的重点区域特征
一、加拿大重点核心城市及发展特征
二、加拿大新兴城市及发展特征
三、加拿大重点中小城镇及发展特征
第三节  2016-2020年加拿大城镇化建设态势展望
一、2016-2020年加拿大城镇化建设指标预测方案
二、2016-2020年加拿大城镇化建设特征展望
三、2016-2020年加拿大城镇化建设的重点区域带展望
第六章  加拿大住宅项目投资前景预测
第一节  加拿大住宅市场供需状况综述
一、加拿大住宅市场供给总量指标
二、加拿大住宅市场主要地产商研究
三、加拿大住宅市场供给结构特征
1. 普通住宅供给状况
2. 中高档住宅供给状况
四、加拿大住宅市场需求指标及需求特征
1. 住宅项目的主要客群界定
2. 住宅需求的主要户型特征
3. 住宅用户的主要付款特征
4. 住宅用户的核心消费水平
五、加拿大重点城市住宅市场需求特征
1. 重量级城市住宅需求特征
2. 新兴城市住宅需求特征
六、加拿大住宅价格水平及波动特征
1. 加拿大住宅的平均销售价格
2. 影响加拿大住宅价格波动的主要因素
第二节  影响加拿大住宅市场发展的主要因素
第三节  影响加拿大住宅市场供需预测的思路与方法
第四节  2016-2020年加拿大住宅市场供需态势展望
一、2016-2020年加拿大住宅市场供给指标预测方案
二、2016-2020年加拿大住宅市场需求指标预测方案
三、2016-2020年加拿大住宅市场供需平衡展望
四、2016-2020年加拿大住宅价格波动区间展望
第七章  加拿大公寓项目投资前景预测
第一节  加拿大公寓市场供需状况综述
一、加拿大公寓市场供给总量指标
二、加拿大公寓市场供给结构特征
1. 普通公寓供给状况
2. 中高档公寓供给状况
三、加拿大公寓市场需求指标及需求特征
1. 公寓项目的主要客群界定
2. 公寓需求的主要户型特征
3. 公寓用户的主要付款特征
4. 公寓用户的核心消费水平
四、加拿大重点城市公寓市场需求特征
1. 重量级城市公寓需求特征
2. 新兴城市公寓需求特征
五、加拿大公寓价格水平及波动特征
1. 加拿大公寓的平均销售价格
2. 影响加拿大公寓价格波动的主要因素
第二节  影响加拿大公寓市场发展的主要因素
第三节  影响加拿大公寓市场供需预测的思路与方法
第四节  2016-2020年加拿大公寓市场供需态势展望
一、2016-2020年加拿大公寓市场供给指标预测方案
二、2016-2020年加拿大公寓市场需求指标预测方案
三、2016-2020年加拿大公寓市场供需平衡展望
四、2016-2020年加拿大公寓价格波动区间展望
第八章  加拿大别墅项目投资前景预测
第一节  加拿大别墅市场供需状况综述
一、加拿大别墅市场供给总量指标
二、加拿大别墅市场供给结构特征
1. 普通别墅供给状况
2. 中高档别墅供给状况
三、加拿大别墅市场需求指标及需求特征
1. 别墅项目的主要客群界定
2. 别墅需求的主要户型特征
3. 别墅用户的主要付款特征
4. 别墅用户的核心消费水平
四、加拿大重点城市别墅市场需求特征
1. 重量级城市别墅需求特征
2. 新兴城市别墅需求特征
五、加拿大别墅价格水平及波动特征
1. 加拿大别墅的平均销售价格
2. 影响加拿大别墅价格波动的主要因素
第二节  影响加拿大别墅市场发展的主要因素
第三节  影响加拿大别墅市场供需预测的思路与方法
第四节  2016-2020年加拿大别墅市场供需态势展望
一、2016-2020年加拿大别墅市场供给指标预测方案
二、2016-2020年加拿大别墅市场需求指标预测方案
三、2016-2020年加拿大别墅市场供需平衡展望
四、2016-2020年加拿大别墅价格波动区间展望
第九章  加拿大商业地产项目投资前景预测
第一节  加拿大商业地产市场供需状况综述
一、加拿大商业地产市场供给指标与结构特征
二、加拿大商业地产市场需求特征
1. 商业地产的业态组合特征
2. 商业地产的主流价格水平
3. 商业地产的重点区域特征
三、加拿大商业地产价格水平及波动特征
1. 加拿大商业地产的平均销售价格
2. 影响加拿大商业地产价格波动的主要因素
第二节  影响加拿大商业地产市场发展的主要因素
第三节  影响加拿大商业地产市场供需预测的思路与方法
第四节  2016-2020年加拿大商业地产市场供需态势展望
一、2016-2020年加拿大商业地产市场供给指标预测方案
二、2016-2020年加拿大商业地产市场需求指标预测方案
三、2016-2020年加拿大商业地产市场供需平衡展望
四、2016-2020年加拿大商业地产价格波动区间展望
第十章  加拿大写字楼项目投资前景预测
第一节  加拿大写字楼市场供需状况综述
一、加拿大写字楼市场供给总量指标
二、加拿大写字楼市场供给结构特征
1. 普通写字楼供给状况
2. 中高档写字楼供给状况
三、加拿大写字楼市场需求指标及需求特征
1. 写字楼项目的主要客群界定
2. 写字楼配套的物业特征
3. 写字楼市场的租售特征
4. 写字楼用户的支付特征
四、加拿大重点城市写字楼市场需求特征
1. 重量级城市写字楼需求特征
2. 新兴城市写字楼需求特征
五、加拿大写字楼价格水平及波动特征
1. 加拿大写字楼的平均销售价格
2. 影响加拿大写字楼价格波动的主要因素
第二节  影响加拿大写字楼市场发展的主要因素
第三节  影响加拿大写字楼市场供需预测的思路与方法
第四节  2016-2020年加拿大写字楼市场供需态势展望
一、2016-2020年加拿大写字楼市场供给指标预测方案
二、2016-2020年加拿大写字楼市场需求指标预测方案
三、2016-2020年加拿大写字楼市场供需平衡展望
四、2016-2020年加拿大写字楼价格波动区间展望
第十一章  加拿大房地产市场竞争格局展望
第一节  2016-2020年加拿大房地产市场周期展望
一、加拿大本土房地产市场的生命周期判断
二、加拿大房地产市场未来增长性判断
第二节  加拿大房地产市场竞争主体综述
一、加拿大本土房地产企业及其相关指标
二、中国在加拿大的房地产企业及其相关指标
三、其他国家在加拿大的房地产企业及其相关指标
第三节  加拿大房地产市场各类竞争主体的SWOT点评
一、加拿大本土房地产企业的SWOT点评
二、中国在加拿大的房地产企业的SWOT点评
三、其他国家在加拿大的房地产企业的SWOT点评
第四节  影响加拿大房地产市场竞争格局变动的主要因素
第五节  2016-2020年加拿大房地产市场竞争格局展望
一、2016-2020年加拿大房地产市场竞争格局展望
二、2016-2020年中国企业在加拿大房地产市场的竞争力展望
第三部分  中国企业投资加拿大房地产市场的经营建议
第十二章  加拿大房地产市场机会与风险展望
第一节  2016-2020年加拿大房地产市场机会展望
一、2016-2020年加拿大房地产市场需求增长的机会展望
二、2016-2020年加拿大重量级区域市场的机会展望
三、2016-2020年加拿大重点地产类型的机会展望
四、其他
第二节  2016-2020年加拿大房地产市场系统性风险展望
一、加拿大土地政策波动的风险
二、加拿大房地产市场价格波动的风险
三、强势竞争对手带来的竞争风险
四、汇率波动风险
五、消费者购买力不足的风险
六、关联行业不配套的风险
七、利润汇出等相关金融风险
八、其他
第三节  2016-2020年加拿大房地产市场非系统性风险展望
一、项目所在地位置不佳的风险
二、拿地成本过高的风险
三、地产项目定位不当的风险
四、户型设计方面的风险
五、项目定价不当的风险
六、目标客群判断失真的风险
七、与当地政府、劳工关系处理不当的风险
八、其他
第十三章  加拿大房地产市场的经营与投资建议
第一节  2016-2020年是否适合开拓加拿大房地产市场的判断
一、从市场准入门槛的角度进行判断
二、从当地房地产市场需求的角度进行判断
三、从市场竞争程度的角度进行判断
四、从拿地成本的角度进行判断
五、从地理区位的角度进行判断
六、是否适合开拓加拿大房地产市场的结论
第二节  2016-2020年在加拿大房地产市场进行直接投资的建议
一、投资区域选择的建议
二、投资方式选择的建议
三、项目类型与主打设计的建议
四、与加拿大地方政府公关争取优惠政策的建议
五、处理跨国人才储备及当地化经营的建议
六、正确处理当地劳资关系的建议
七、利润转移路径选择的建议
八、其他